Ένα νέο κεφάλαιο στις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και συνιδιοκτητών ανοίγει το υπουργείο Δικαιοσύνης, προωθώντας τη συνολική αναμόρφωση του πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες και γενικότερα την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.
Το σημερινό βασικό νομοθετικό πλαίσιο στηρίζεται στον νόμο 3741/1929, δηλαδή σε ένα θεσμικό καθεστώς σχεδόν ενός αιώνα. Η κυβέρνηση επιχειρεί πλέον να συγκεντρώσει και να εκσυγχρονίσει τις διάσπαρτες ρυθμίσεις, αντιμετωπίζοντας προβλήματα που προκαλούν καθημερινά αντιπαραθέσεις στις γενικές συνελεύσεις και δικαστικές διαμάχες μεταξύ ιδιοκτητών.
Στο επίκεντρο ο διαχειριστής της πολυκατοικίας
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον ρόλο του διαχειριστή.
Στο νέο πλαίσιο εξετάζεται η θεσμική κατοχύρωση των αρμοδιοτήτων του, με σαφέστερους κανόνες για το τι μπορεί και τι οφείλει να κάνει, αλλά και με αντίστοιχες ευθύνες.
Στόχος είναι να περιοριστούν οι περιπτώσεις όπου σημαντικές εργασίες μένουν «παγωμένες» επειδή οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν ή επειδή ο διαχειριστής δεν διαθέτει σαφή νομική βάση για να προχωρήσει σε απαραίτητες ενέργειες.
Η κατεύθυνση αυτή συνδέεται και με την ανάγκη για ταχύτερες παρεμβάσεις σε επισκευές, συντήρηση και ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.
Κοινόχρηστα: Στόχος να αντιμετωπιστούν τα απλήρωτα χρέη
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στις πολυκατοικίες είναι τα συσσωρευμένα απλήρωτα κοινόχρηστα.
Ο νέος Κώδικας εξετάζει μηχανισμούς που θα επιτρέπουν την ταχύτερη διεκδίκηση και είσπραξη των οφειλών, ώστε το κόστος να μην μεταφέρεται στους συνεπείς ιδιοκτήτες.
Η λογική της μεταρρύθμισης είναι ότι η πολυκατοικία πρέπει να διαθέτει τα απαραίτητα οικονομικά μέσα για να καλύπτει τη λειτουργία και τη συντήρησή της, χωρίς να δημιουργούνται αδιέξοδα εξαιτίας μακροχρόνιων οφειλών.
Έρχονται αλλαγές στις πλειοψηφίες των γενικών συνελεύσεων
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η προσπάθεια να ξεπεραστεί το σημερινό καθεστώς όπου μία διαφωνία μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να μπλοκάρει για μεγάλο χρονικό διάστημα απαραίτητες αποφάσεις.
Στις προτάσεις που έχουν δημοσιοποιηθεί περιλαμβάνεται η κατεύθυνση για λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% σε σημαντικά ζητήματα, όπως εργασίες συντήρησης, επισκευές και ενεργειακές παρεμβάσεις.
Ωστόσο, χρειάζεται προσοχή: το 51% που αναφέρεται στα δημοσιεύματα αφορά τον σχεδιασμό της μεταρρύθμισης και δεν αποτελεί σήμερα γενικό κανόνα που έχει ήδη τεθεί σε ισχύ. Οι ακριβείς κατηγορίες αποφάσεων, τα απαιτούμενα ποσοστά και οι εξαιρέσεις θα καθοριστούν από το τελικό νομοθετικό κείμενο.
Επισκευές και ενεργειακή αναβάθμιση
Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί επίσης να διευκολύνει αποφάσεις για αναγκαίες επισκευές και εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης.
Σε μια εποχή όπου οι πολυκατοικίες χρειάζονται παρεμβάσεις σε μονώσεις, θέρμανση, ανελκυστήρες, κοινόχρηστους χώρους και άλλα στοιχεία του κτιρίου, η αδυναμία λήψης απόφασης μπορεί να οδηγήσει σε επιδείνωση της κατάστασης και σε υψηλότερο κόστος στο μέλλον.
Υποχρεωτικό αποθεματικό και ασφάλιση κτιρίων
Στις κατευθύνσεις που έχουν παρουσιαστεί περιλαμβάνονται επίσης η δημιουργία αποθεματικού για τις πολυκατοικίες και η ενίσχυση της ασφάλισης των κτιρίων.
Ένα αποθεματικό θα μπορούσε να χρησιμοποιείται για μεγάλες ή απρόβλεπτες εργασίες, όπως σημαντικές επισκευές, ζημιές και παρεμβάσεις που δεν μπορούν να καλυφθούν εύκολα από τα μηνιαία κοινόχρηστα.
Παράλληλα, εξετάζεται η θεσμοθέτηση κανόνων σχετικά με την ασφάλιση των κτιρίων.
Τι γίνεται με τα διαμερίσματα
Η μεταρρύθμιση δεν περιορίζεται στη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων.
Στο νέο πλαίσιο εξετάζονται αλλαγές που θα διευκολύνουν τη συνένωση και την κατάτμηση διαμερισμάτων, αλλά και γενικότερα την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.
Παράλληλα, το υπουργείο θέλει να αντιμετωπίσει προβλήματα που δημιουργούνται σε μεταβιβάσεις ακινήτων, όταν υπάρχουν παλαιές ιδιοκτησιακές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες.
Κτηματολόγιο και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Σημαντικό στοιχείο του νέου συστήματος αναμένεται να είναι η καλύτερη σύνδεση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας με το Κτηματολόγιο, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τους τίτλους ιδιοκτησίας και τους πίνακες χιλιοστών.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να περιοριστούν ασάφειες και παλιές εκκρεμότητες που συχνά δημιουργούν προβλήματα σε αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις.
Και το Airbnb στο νέο πλαίσιο
Η συνολική αναμόρφωση της συνιδιοκτησίας αγγίζει και το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Η εξάπλωση του Airbnb έχει δημιουργήσει νέα δεδομένα στις πολυκατοικίες, καθώς οι ανάγκες ενός κτιρίου με μόνιμους κατοίκους διαφέρουν από εκείνες ενός κτιρίου όπου αρκετά διαμερίσματα λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα.
Οι σχετικές ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στη γενικότερη προσπάθεια εκσυγχρονισμού των σχέσεων μεταξύ συνιδιοκτητών.
Πότε θα παρουσιαστεί ο νέος Κώδικας
Για την προετοιμασία του νέου νομοθετικού πλαισίου έχει συγκροτηθεί 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που έχει ανακοινωθεί, η επεξεργασία του νέου Κώδικα αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο φθινόπωρο, ώστε να ακολουθήσει η νομοθετική διαδικασία.
Μέχρι τότε, οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές θα πρέπει να αντιμετωπίζουν τις υποχρεώσεις τους με βάση το ισχύον σήμερα νομικό πλαίσιο και τον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας.
Το μεγάλο στοίχημα
Η ουσία της μεταρρύθμισης είναι να δημιουργηθεί ένα πιο λειτουργικό πλαίσιο για την καθημερινότητα των πολυκατοικιών.
Λιγότερες καθυστερήσεις στις αποφάσεις, σαφέστερος ρόλος για τον διαχειριστή, αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των απλήρωτων κοινοχρήστων και ευκολότερες διαδικασίες για απαραίτητες επισκευές είναι μερικές από τις βασικές κατευθύνσεις.
Το κρίσιμο, όμως, θα φανεί όταν παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο: ποια ακριβώς θα είναι τα ποσοστά των πλειοψηφιών, ποιες αποφάσεις θα μπορούν να λαμβάνονται με 51%, ποιες θα παραμένουν σε αυξημένη πλειοψηφία ή ομοφωνία και ποιες νέες ευθύνες θα αναλάβουν οι διαχειριστές.
Μέχρι την οριστικοποίηση του κειμένου, επομένως, οι αλλαγές πρέπει να αντιμετωπίζονται ως υπό διαμόρφωση νομοθετικές προτάσεις και όχι ως ισχύουσες διατάξεις.